1、把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境與市場需求
主要包括對全國層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面及本地層面的政策文件的領(lǐng)會；對總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、特點、問題、趨勢等情況的調(diào)研；對當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分析，包括了解當?shù)爻鞘兄鲗Мa(chǎn)業(yè)的構(gòu)成、支撐主導產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布、當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、未來規(guī)劃等內(nèi)容。
市場方面需要具體分析當?shù)匚锪餍枨�。如果是產(chǎn)地物流，需要明確主要企業(yè)和主要產(chǎn)品。如果是銷地物流，需要明確需求企業(yè)（消費者）、主要需求以及需求量。如果是中轉(zhuǎn)地物流，需要本地的相關(guān)物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求。
2、進行詳實的實地市場調(diào)研
考察宏觀市場需求后，還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。物流園區(qū)項目的實地調(diào)研。
一是調(diào)研周邊主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標、功能布局、未來規(guī)劃，入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。
二是調(diào)研周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)，調(diào)研已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，供項目決策參考。
三是調(diào)研潛在客戶需求，具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。
3、分析項目地的區(qū)位交通情況
一是區(qū)位優(yōu)勢環(huán)境，具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市）、目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢、人口規(guī)模等。宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬。微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況，即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
二是交通優(yōu)勢情況，根據(jù)項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析，包括公路、鐵路、港口和機場的情況。
4、制定戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計
一是確定具體的戰(zhàn)略定位，即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。要具體化，市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、品牌定位等。
二是確定主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。物流園區(qū)項目的主要功能包括辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務(wù)等。需要確定各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標以及相互關(guān)系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐，平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。
三是制定具體的規(guī)劃設(shè)計方案，包括建筑形態(tài)（外觀和內(nèi)部）、道路規(guī)劃（人車分流）、景觀綠化等。具體規(guī)劃設(shè)計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。
5、明確項目的開發(fā)和盈利模式
物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入；而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運營的良性發(fā)展。
一是在土地規(guī)劃上，明確土地性質(zhì)，協(xié)商土地價格，確定規(guī)劃條件。
二是確定開發(fā)原則。正因為物流園區(qū)項目占地面積大、建設(shè)周期長，而且招商、培育市場也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為“統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；滾動發(fā)展，分塊管理”。
三是因地制宜經(jīng)營模式，包括全部持有出租，全部銷售，租售結(jié)合。
四是確定項目后期運營的收入結(jié)構(gòu)，除了房屋租金（含物業(yè)費）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)、金融服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其他收入。
6、做好項目的后期運營管理
物流園區(qū)項目的成功，市場調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運營管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務(wù)工作，就是要“1+1+1”，即建設(shè)一個體系：園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個平臺：物流信息服務(wù)平臺，打通一個鏈條：供應鏈金融。
在園區(qū)公共服務(wù)體系上，一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務(wù)登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可（開展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務(wù)、銀行機構(gòu)以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。三是企業(yè)管理服務(wù)。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)；也可以推薦社會機構(gòu)長期合作。四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長。
物流信息服務(wù)平臺包括兩方面，一個是外部的公共信息服務(wù)；另一個就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
針對供應鏈金融服務(wù)鏈條，物流金融服務(wù)包括貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質(zhì)押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。拿倉單質(zhì)押來說，單個物流企業(yè)做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區(qū)做，最低為50%，有的甚至高達70%。
7、獲得政府相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
一是國家產(chǎn)業(yè)政策導向和資金支持。物流園區(qū)項目在當?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。一是可以順暢解決土地指標，再就是向當?shù)卣蛧矣嘘P(guān)部門申請扶持資金。
二是當?shù)卣木唧w有關(guān)政策，包括土地政策、規(guī)費政策、稅收政策、其他政策，如政府代辦項目手續(xù)、行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進駐，便于招商）以及實際的財政資金支持等。
8、智慧物流園區(qū)發(fā)展
一是注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基于平臺的信息集成模式。通過互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)實時感知園區(qū)作業(yè)信息，輔助管理人員對異常環(huán)節(jié)的精準監(jiān)控；通過搭建一站式服務(wù)的操作平臺，高效集成園區(qū)企業(yè)、公眾需要、政府部門等多方主體需求和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，有效支持物流業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)信息及時對流，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)集成化、業(yè)務(wù)辦理流程化和監(jiān)管智能化，提高物流信息化水平和服務(wù)能力。
二是注重引入先進信息技術(shù)，實現(xiàn)園區(qū)運作智能化和決策智慧化。機器人、無人機等人工智能技術(shù)的引入，有效推進物流手段的機械化、信息化和自動化;智慧物流園區(qū)管理系統(tǒng)的運用，實現(xiàn)了倉儲、包裝、配送等環(huán)節(jié)的智能化管理，推動園區(qū)智能化運作。同時，大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)能夠進一步挖掘物流、商流、信息流和資金流的潛在價值，通過深度的數(shù)據(jù)分析，輔助執(zhí)行層效率的優(yōu)化和作業(yè)質(zhì)量的提升。
三是注重園區(qū)企業(yè)的協(xié)同運作，促進資源共享，優(yōu)化資源配置。智慧物流園區(qū)對園區(qū)企業(yè)、設(shè)備、人員、數(shù)據(jù)、作業(yè)方式等進行統(tǒng)一的調(diào)度安排，推動園區(qū)企業(yè)間的信息共享。通過充分運用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，將單個企業(yè)不能或不愿完成的需求進行匯集整理，形成有吸引力的業(yè)務(wù)需求，積極調(diào)動園區(qū)倉儲、運輸、配送等各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)之間的聯(lián)結(jié)與協(xié)調(diào)合作，提高資源的使用效率。
四是注重園區(qū)整體的全程可視，打造智慧物流生態(tài)圈。完善的信息基礎(chǔ)設(shè)施和先進的信息技術(shù)為園區(qū)的全程可視管理提供硬件支撐。智慧物流園區(qū)依托信息系統(tǒng)，方便園區(qū)各主體能夠?qū)ψ陨順I(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和作業(yè)運轉(zhuǎn)流程進行一體化跟蹤監(jiān)管和全程追溯分析，對園區(qū)資源進行統(tǒng)一透明的管理。將新的技術(shù)、管理手段、管理平臺與園區(qū)結(jié)合在一起，逐步形成智慧化產(chǎn)業(yè)格局，打造智慧物流生態(tài)圈。
